Randamentul unei investiţii imobiliare în Mangalia



Ieri am scris care ar putea fi motivele ce ar putea conduce la investiţii imobiliare în Mangalia. Ca să ducem treaba până la capăt, este necesar să facem câteva calcule pentru a vedea ce randament s-ar putea obţine printr-o investiţie în acest oraş.

Primul pas pentru a determina randamentul este stabilirea preţului apartamentelor. Am trecut pe la două agenţii imobiliare, am întrebat care sunt preţurile apartamentelor cu două camere şi am făcut câteva fotografii. Apoi am vorbit cu câţiva localnici.


Am aflat că în medie, apartamentele de două camere de pe B-dul Callatis se vând la preţuri de 38.000 - 42.000 euro, în funcţie de îmbunătăţirile pe care le au. Şi aş mai adăuga că depinde şi de etaj. Nu am fost pe B-dul Callatis pentru că nu este foarte aproape de plajă, dar am fotografiat un anunţ.




Pe str. Rozelor, preţul variază între 32.000 şi 40.000 de euro, iar pe Ion Creangă, unde vă spuneam că sunt apartamente confort II, preţul este mai mic. Suprafaţa apartamentelor de pe Ion Creangă este de doar 38 de mp, dar au balcoane şi se vând cam la 22-23.000 de euro. Pentru a vedea cum arată străzile şi blocurile de pe Rozelor şi Ion Creangă, citiţi articolul de ieri despre investiţiile imobiliare din Mangalia. Am pus link mai sus.
După cum se poate observa, preţurile anunţurilor postate sunt puţin mai mici decât mi s-a spus în agenţii, dar este posibil să nu aibă toate îmbunătăţirile.

Preţurile de închiriere ale apartamentului, reprezintă a doua informaţie necesară.

Prima persoană cu care am vorbit şi de la care am cules ceva informaţii, a fost şoferul taxiului cu care ne-am dus la hotel. Acesta avea un apartament de două camere pe str. Rozelor şi îl închiria turiştilor, cu 240 de lei pe noapte, în perioada în care am fost noi, adică august.

Ulterior, am abordat două agenţii, unde am găsit oameni drăguţi ce mi-au răspuns la întrebări, deşi le puneam ca un potenţial viitor cumpărător. Pentru că rămăsesem de anul trecut cu o nelămurire, prima întrebare a fost dacă se pot închiria aceste apartamente, atât în regim hotelier, cât şi pe termen lung. Am început cu această întrebare, întrucât credeam că este ciudat să găseşti chiriaşi pe termen lung, care să accepte să stea 10 luni şi apoi să plece sau să se mute doar temporar, pentru că proprietarul să aibă apartamentul liber în cursul sezonului. Mi s-a răspuns că se poate, că nu este nimic ciudat şi că se practică. Cum spuneam şi ieri, sunt mulţi coreeni care vin pe o perioadă nu foarte lungă, să lucreze la Şantierul Naval.

Având această problemă lămurită, am aflat mai departe că preţul de închiriere al unui partament de două camere, pe termen lung, este de 120 - 150 de euro. În regim hotelier se practică o chirie de 100 de lei pe cameră, deci 200 lei/noapte/apartament. Şi mi s-au mai dat asigurări că în iulie şi august, apartamentele sunt pline. La agenţia Roxana&Mar Mangalia (tel. 0769.71.84.92, 0749.55.10.33) am discutat cu o doamnă foarte drăguţă - motiv pentru care îmi pare corect să trec aici şi telefoanele, care mi-a spus că sunt multe vânzări şi chiar aştepta un belgian. Am mai aflat că în agenţie sunt agenţi ce se ocupă şi de închirierea în regim hotelier, contra unui comision, desigur.


Informaţia conform căreia apartamentele sunt complet ocupate în iulie şi august, a fost întărită şi de o altă doamnă de la cealaltă agenţie, dar şi de doi localnici. Primul era un domn ce are garsoniera fiicei ce a plecat din ţară şi o închiriază de câţiva ani, doar în sezon. Era mulţumit, mi-a spus că oamenii revin căci le plac  condiţiile oferite. Mi-a explicat că apartamentul/garsoniera trebuie să fie dotată cu aer condiţionat, tot ce trebuie în bucătărie, termopane şi gresie/faianţă. Îmi spunea că la gară sunt mulţi care atrag turiştii, dar sunt mari şanse ca aceştia să fie dezamăgiţi. Există şi camere mai ieftine de 100 de lei pe noapte, dar nu au condiţii deloc sau aproape deloc. În marea majoritate a cazurilor sunt camere în case situate departe de plajă şi chiar fără baie. Turiştilor li se oferă posibilitatea de a se spăla în curte, cu apă de ploaie, dintr-un butoi în care apa a fost încălzită. Pe mine m-a pufnit râsul, dar domnul mi-a dat asigurări că nu sunt poveşti.

A doua persoană a fost o doamnă drăguţă, ce avea un magazin şi care mi-a povestit cum a făcut pentru prietena dânsei câteva fotografii, le-a postat pe net şi astfel a găsit lejer clienţi. Însă interlocutoarea mea mi-a povestit şi despre cealaltă parte a situaţiei. Renunţase să mai ofere camere de închiriat cu ani în urmă, după ce avusese câţiva turişti "civilizaţi". Unuia îi era foarte cald şi cum pe vremea aceea nu se purta încă aerul condiţionat, "domnul" se răcorea la frigider. Deschidea uşa şi stătea sprijinit de aceasta, în faţa frigiderului. Întrucât nu era nici prea subţirel, rezultatul a fost cumpărarea unui alt frigider şi tăierea unui covor de lână, ce putrezise de la apa scursă din frigider, după ce uşa a cedat. A fost nevoită să transforme covorul din dreptunghiular în oval, creativă doamna mea, mi-a plăcut mult, căci era tare simpatică şi amuzantă. Apoi, mi-a spus că prietena dânsei se adaptase la piaţa actuală, folosind gresie în loc de covoare şi discutând din start cu turiştii despre toate condiţiile oferite şi întreţinerea casei. "Insă, mie nu îmi mai trebuie!" mi-a spus doamna cu năduf.

Deci, riscurile există!!! 

Acum trecem la calcule pentru a vedea ce randament teoretic se obţine,  căci avem toate elementele.

Presupunem că se poate cumpăra un apartament de două camere, cu un preţ mediu de 35.000 de euro, adică 157.500 lei( la un curs de 4,5 lei pentru 1 euro).

Calculăm chiria ce se poate obţine într-un an:

10 luni x 120 euro x 4,5 lei/euro + 60 zile x 200 lei = 17.400 lei anual

Pentru a determina randamentul investiţiei(yield sau ROI-return on investment în lb. engleză), împărţim chiria obţinută într-un an la preţul apartamentului:

17.400 lei/157.500 x 100 = 11,04 %  

şi observăm că randamentul este unul foarte bun pentru timpurile actuale, care permite în 9 ani recuperarea integrală a investiţiei iniţiale.

Atenţie însă, calculul este efectuat pentru un randament brut, căci nu am cules şi datele necesare calculării unui randament net. Din păcate. Pentru a determina sumele nete, adică cele care rămân clar în mâna investitorului, este necesară diminuarea veniturilor cu toate cheltuielile efectuate de proprietar şi la rezultatul obţinut se aplică impozitul pe chirii, ca să fie totul corect, legal şi în ordine. Ştiu că se practică altfel, dar aceasta este recomandarea de dorit. Sigur că în acest caz, recuperarea integrală a sumei investite se face într-o perioadă ceva mai mare de 9 ani, dar acestea sunt datele pe care le-am cules şi am o variabilă de comparaţie cu alte situaţii similare. Comparând mere cu mere, deci.

Notă: Aceste două articole nu reprezintă sfaturi de investiţie!!! Sunt doar date culese de mine, relative ca orice părere, şi reprezintă decât opinia câtorva persoane.

Mihaela Dămăceanu  


Etichete: ,